Encadrement des loyers commerciaux, plafonnement de l’ILC, loi du 26 mai 2026 : le point sur les textes et leurs effets pour bailleurs et locataires.
Proposition de loi baux commerciaux, encadrement des loyers commerciaux, plafonnement ILC, loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, mensualisation du loyer commercial, dépôt de garantie bail commercial, taxe foncière bail commercial, vacance commerciale.
Actualités & réglementation.
Les propositions de loi sur les baux commerciaux et les loyers se multiplient au Parlement depuis l’automne 2025. Encadrement des loyers par territoire, plafonnement de l’indice, taxe foncière laissée au bailleur : aucune de ces mesures n’est adoptée à ce jour, mais une première réforme est déjà entrée en vigueur avec la loi du 26 mai 2026. Voici ce qui est acté, ce qui reste à l’état de projet, et ce que bailleurs et locataires peuvent anticiper.
Pourquoi le Parlement veut-il réglementer les loyers commerciaux ?
Le Parlement se saisit des loyers commerciaux parce que la vacance commerciale progresse dans les centres-villes. L’exposé des motifs de la proposition de loi n° 2566 évoque un taux de vacance passé de l’ordre de 6 % en 2014 à près de 12 % en 2025.
Les parlementaires ne s’accordent pas sur la cause. Pour les auteurs des textes, loyers et charges sont devenus trop lourds au regard du chiffre d’affaires des commerçants. Pour leurs opposants, la crise tient d’abord au commerce en ligne et au pouvoir d’achat.
Ce que le droit actuel encadre déjà
Aujourd’hui, la loi encadre l’évolution du loyer, mais pas son niveau de départ. Trois repères suffisent à situer le débat :
- le loyer d’origine est librement négocié entre bailleur et locataire ;
- le loyer de renouvellement est en principe plafonné à la variation de l’indice (article L. 145-34 du code de commerce), sauf cas de déplafonnement ;
- en cas de déplafonnement, la hausse est en principe étalée par paliers annuels de 10 % depuis la loi Pinel de 2014.
Quelles propositions de loi ont été déposées ?
Trois propositions de loi visent directement le montant ou l’indexation des loyers commerciaux, et aucune n’est adoptée. Un quatrième texte, d’origine gouvernementale, est en revanche devenu une loi : il porte sur les modalités de paiement et les garanties, pas sur le niveau du loyer.
| Texte | Origine | Objet principal | État au 2 octobre 2026 |
|---|---|---|---|
| Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (art. 61 à 63) | Gouvernement | Mensualisation, reduction des garanties (nouveaux baux), clauses tunnel, droit de préférence, clause résolutoire | Promulguée |
| Proposition de loi n° 2566 | Assemblée nationale (Eva Sas et une quarantaine de députés) | Encadrement expérimental des loyers commerciaux | Déposée le 3 mars 2026, renvoyée en commission |
| Proposition de loi n° 169 (2025-2026) | Sénat (Audrey Linkenheld, groupe SER) | Encadrement des loyers, taxe foncière à la charge du bailleur, pouvoirs du maire | Rejetée en séance le 25 mars 2026 |
| Proposition de loi n° 1936 | Assemblée nationale (Violette Spillebout) | Plafonnement à 1,5 % de la variation annuelle de l’ILC pour les PME | Déposée le 14 octobre 2025, renvoyée en commission |
À la date de cet article, nous n’avons pas identifié d’inscription à l’ordre du jour pour les propositions n° 2566 et n° 1936. Un dépôt ne préjuge pas d’un examen : beaucoup de propositions de loi ne sont jamais débattues.
Comment fonctionnerait l’encadrement des loyers commerciaux ?
L’encadrement proposé transpose au commerce le mécanisme connu pour les logements : un loyer de référence publié localement, que le loyer du bail ne pourrait dépasser que dans une limite fixée par la loi. Il ne s’appliquerait que dans certains territoires, à titre expérimental.
Un loyer de référence par secteur (proposition n° 2566)
Le texte prévoit une expérimentation de cinq ans, activée par délibération de la commune ou de l’intercommunalité. Seraient concernés les territoires dotés d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat, ou connaissant une vacance jugée anormale. Le dispositif repose sur quatre éléments :
- des observatoires locaux qui collectent les loyers et publient des loyers de référence par catégorie de local et par secteur ;
- pour les nouveaux baux, un loyer plafonné au loyer de référence, avec un complément limité à 20 % que le bailleur devrait justifier ;
- pour les baux en cours, une demande de révision ouverte au locataire lorsque le loyer dépasse de plus de 10 % le loyer de référence ;
- un contrôle du préfet, assorti d’une amende pouvant aller jusqu’à six mois de loyer.
Le changement serait profond : la valeur locative, qui sert aujourd’hui de référence au juge, s’effacerait devant une référence administrative.
La taxe foncière laissée au bailleur (proposition sénatoriale)
La proposition examinée au Sénat ajoutait une mesure sur les charges : la taxe foncière serait restée à la charge exclusive du bailleur, sans refacturation possible au locataire. La commission des affaires économiques a écarté cette piste, estimant qu’elle risquait de se traduire par une hausse des loyers (rapport n° 433).
Le plafonnement de l’ILC (proposition n° 1936)
Ce troisième texte ne touche pas au niveau du loyer mais à son indexation. Il limiterait à 1,5 % la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les PME, du premier trimestre 2026 au troisième trimestre 2027, sans rattrapage ultérieur. Il prolonge la logique du plafonnement à 3,5 % mis en place en 2022. La période visée étant déjà entamée, sa portée diminue à mesure que son examen tarde.
Qu’est-ce que la loi du 26 mai 2026 a déjà changé ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ne plafonne pas les loyers : elle allège la trésorerie du locataire et encadre les garanties. Elle vise les locaux de commerce de détail ou de gros et de prestations de services commerciales ou artisanales. Les bureaux et les entrepôts restent en principe hors champ.
| Mesure | Article du code de commerce | Ce qui change |
|---|---|---|
| Mensualisation | L. 145-32-1 (nouveau) | Le locataire à jour de ses paiements peut demander à payer son loyer chaque mois, malgré une clause contraire |
| Garanties | L. 145-40 (modifié) | Dépôt de garantie et autres garanties limités à trois mois de loyer (pour les nouveaux baux) ; restitution dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés |
| Clauses tunnel | L. 145-38-1 (nouveau) | Validité des clauses qui limitent la variation de l’indice, à la hausse comme à la baisse |
| Clause résolutoire | L. 145-41 (modifié) | Délais de paiement accordés par le juge sous conditions : capacité de paiement et reprise du loyer courant |
| Droit de préférence | L. 145-46-1 (modifié) | Définition resserrée des locaux commerciaux et artisanaux concernés en cas de vente |
Ces propositions ont-elles une chance d’aboutir ?
À court terme, un encadrement du niveau des loyers commerciaux paraît peu probable. Le Sénat l’a rejeté le 25 mars 2026, même à titre expérimental, par 227 voix contre 113, et le Gouvernement s’y est opposé (Maire-info, 26 mars 2026).
Trois objections reviennent dans les débats :
- La liberté contractuelle et le droit de propriété : plafonner un loyer librement négocié expose le texte à un risque constitutionnel, que le caractère expérimental cherche à réduire.
- La difficulté de comparer les locaux : emplacement, activité autorisée, vitrine, surface pondérée… Un loyer de référence par secteur saisit mal ces écarts.
- Le report sur d’autres postes : un loyer plafonné peut être compensé par un droit d’entrée, les charges ou les travaux.
Le législateur ne plafonne pas les loyers commerciaux, mais il retouche déjà leurs modalités financières.
La loi du 26 mai 2026 montre la méthode qui prospère : des ajustements ciblés sur le paiement, les garanties et l’indexation. C’est sur ce terrain, et sur celui des charges récupérables, que de nouvelles mesures sont les plus plausibles.
Locataire ou bailleur : que faire dès maintenant ?
Il n’y a pas lieu d’attendre un encadrement hypothétique : les mesures déjà en vigueur et les leviers existants suffisent à justifier une revue du bail.
Si vous êtes locataire
- Vérifier si votre local entre dans le champ de la mensualisation, puis en mesurer l’intérêt pour votre trésorerie.
- Additionner dépôt de garantie et autres garanties, et comparer le total au plafond de trois mois.
- Activer les leviers existants : révision triennale, loyer de renouvellement, contrôle des charges refacturées.
Si vous êtes bailleur
- Mettre à jour vos modèles de bail : paiement trimestriel d’avance, garanties, clause d’indexation.
- Anticiper l’effet de la mensualisation sur vos encaissements et vos engagements bancaires.
- Documenter la valeur locative et la répartition des charges, points sur lesquels la pression législative se concentre.
En octobre 2026, aucun texte n’encadre le niveau des loyers commerciaux : les propositions de loi sont rejetées ou en attente d’examen. Seule la loi du 26 mai 2026 s’applique, et elle porte sur le paiement, les garanties et l’indexation.
Questions fréquentes
Les loyers commerciaux sont-ils encadrés en France en 2026 ?
Non. Le loyer d’origine d’un bail commercial reste librement négocié entre les parties. Seule son évolution est encadrée, par l’indexation et par le plafonnement du loyer de renouvellement. Les propositions de loi visant un encadrement du niveau des loyers n’ont pas été adoptées à ce jour.
Un locataire peut-il demander à payer son loyer commercial tous les mois ?
Oui, dans certains cas. Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire d’un local de commerce ou d’artisanat qui est à jour de ses paiements peut demander la mensualisation de son loyer. Les bureaux et les entrepôts ne sont en principe pas concernés.
La taxe foncière peut-elle encore être refacturée au locataire d’un bail commercial ?
Oui, si le bail le prévoit. Une proposition de loi qui voulait la mettre à la charge exclusive du bailleur a été rejetée par le Sénat en mars 2026. La règle actuelle reste donc inchangée, sous réserve de la rédaction du bail et de l’inventaire des charges.
Cet article donne des repères généraux et ne constitue ni une consultation juridique, ni un engagement de résultat. Chaque situation dépend de la rédaction précise de votre bail et des pièces communiquées.