Depuis le 1er juillet 2026, le décret tertiaire ne se limite plus à déclarer ses consommations d’énergie : il faut aussi afficher l’attestation OPERAT dans le local et l’annexer au bail. Nouvelles obligations, sanctions graduées, « name and shame » : voici ce qui change concrètement pour les propriétaires et locataires de locaux tertiaires.
Le principe, en une minute
Depuis 2019, les bâtiments à usage tertiaire de 1 000 m² et plus — ainsi que les locaux plus petits intégrés dans un ensemble dépassant ce seuil — doivent réduire leur consommation d’énergie. Le dispositif, dit « Éco Énergie Tertiaire », vise des baisses progressives par rapport à une année de référence : −40 % en 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050.
Chaque année, avant le 30 septembre, le propriétaire et le locataire déclarent leurs consommations sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME (Agence de la transition écologique). En retour, la plateforme délivre une attestation numérique annuelle — une sorte de carnet de suivi énergétique du bâtiment, assortie d’une notation (les « feuilles vertes ») indiquant le niveau de conformité à l’objectif 2030.
Qui est concerné ?
Le seuil de 1 000 m² s’apprécie au niveau du site, et non du seul lot occupé. C’est le point qui surprend le plus souvent :
- un commerce de 80 m² isolé n’est pas concerné en tant que tel ;
- mais le même commerce intégré dans un centre commercial ou un bâtiment dont la surface tertiaire cumulée dépasse 1 000 m² devient assujetti ;
- dans ce cas, c’est l’ensemble des locaux du site qui est concerné, chaque occupant pour sa propre part.
Trois obligations depuis le 1er juillet 2026
- Déclarer les consommations chaque année sur OPERAT, avant le 30 septembre.
- Afficher l’attestation de manière visible dans le local.
- Annexer l’attestation à tout nouveau bail ou avenant.
Les sanctions en cas de manquement
Toutes les obligations ne sont pas sanctionnées de la même façon. La non-déclaration est le manquement le plus encadré ; le simple défaut d’affichage ou d’annexion l’est beaucoup moins.
| Manquement | Ce que prévoit le texte |
|---|---|
| Non-déclaration sur OPERAT | Mise en demeure préfectorale (3 mois pour régulariser), puis amende administrative jusqu’à 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale), par bâtiment et par an, et publication au registre public. |
| Défaut d’affichage ou d’annexion au bail | Aucune amende spécifique prévue pour ce seul manquement. Le risque est surtout contractuel (obligation d’information), sans nullité automatique du bail. |
Sur la non-déclaration, l’amende n’est pas dissuasive prise isolément — mais elle s’additionne vite sur un patrimoine multi-sites, chaque bâtiment et chaque année comptant séparément.
Le vrai risque n’est pas tant l’amende que le « name and shame » : la publication du nom du contrevenant sur un registre public. Il pèse directement sur la valorisation d’un actif et ressort lors des due diligences d’un acquéreur ou d’un financeur.
Pour le défaut d’annexion, la loi qualifie elle-même l’annexe « à titre d’information » : un manquement pourrait être invoqué au titre de l’obligation d’information du bailleur ou d’un acheteur, mais, à ce stade, sans nullité automatique. Il faut cependant attendre les premières décisions de Jurisprudence qui ne manqueront pas de nous donner des précisions. Pour des documents comparables – le DPE, par exemple – la jurisprudence exige la preuve d’un préjudice réel avant d’envisager une sanction.
En pratique
Le réflexe à adopter : vérifier systématiquement la conformité OPERAT avant de renouveler ou de céder un bail sur un local tertiaire de plus de 1 000 m². Ce n’est pas (encore) un terrain de contentieux abondant, mais c’est déjà un argument tangible dans une négociation de loyer et un point à ne pas négliger dans un audit de bail.
La conformité énergétique est devenue une ligne du bail comme une autre : elle se vérifie, elle se négocie.
Questions fréquentes
Mon local de moins de 1 000 m² est-il concerné par le décret tertiaire ?
Peut-être. Le seuil de 1 000 m² s’apprécie au niveau du site, pas du seul lot. Un local isolé de 80 m² n’est pas concerné en tant que tel, mais s’il fait partie d’un ensemble dont la surface tertiaire cumulée dépasse 1 000 m², chaque occupant devient assujetti pour sa part.
Que risque-t-on en cas de non-déclaration sur OPERAT ?
D’abord une mise en demeure préfectorale, avec trois mois pour régulariser. Ensuite une amende administrative pouvant aller jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment et par an. Enfin, la publication du nom sur un registre public, souvent le risque le plus sensible pour la valorisation d’un actif.
L’attestation OPERAT doit-elle être annexée au bail ?
Oui, depuis le 1er juillet 2026, l’attestation doit être annexée à tout nouveau bail ou avenant, et affichée dans le local. Ce manquement n’est pas assorti d’une amende spécifique, mais un défaut d’annexion pourrait être invoqué comme un manquement à l’obligation d’information, la loi qualifiant toutefois cette annexe « à titre d’information ».
Sources : art. L. 174-1 et R. 174-28 à R. 174-32 du Code de la construction et de l’habitation ; décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 ; arrêté du 10 avril 2020 modifié par l’arrêté du 1er août 2025 (JO du 6 septembre 2025).
Cet article donne des repères généraux et ne constitue ni une consultation juridique, ni un engagement de résultat. La situation de chaque site dépend de sa configuration et de la rédaction des baux : faites-la vérifier au cas par cas.